Le conseil de copropriété

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Le conseil de copropriété


Chroniques récentes
- Roland Timmermans : "le syndic archiviste de la copropriété" RCDI 2007, p.10.
- Marc-Philippe Tordoir : "La nature juridique du contrat de syndic" RCDI 2006, pp.5 et svts.


Le conseil de gérance, organe de contrôle du syndic,
s'appelle dorénavant le conseil de copropriété.

La nouvelle loi du 6 mai 2010 a inséré un nouvel article rédigé comme suit :

- Art. 577-8/1 : Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserves des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

Attention, le conseil de copropriete n'est plus compétent pour controler les comptes du syndic. Désormais, chaque année l'assemblée générale désignera un commissaire aux comptes qui aura pour mission d'examiner les dépenses réparties et de vérifier si elles correspondent à une facture ou à une pièce comptable, il vérifiera également les soldes des autres comptes du bilan approuvé (voir menu : commissaire aux comptes).

Pourquoi cette nouvelle appelation ?

1. - Beaucoup de copropriétaires estiment qu’il existe une complicité entre le conseil de gérance et le syndic. On souhaitait donc réformer les missions du conseil, ainsi que son appellation.
Le projet a entendu redéfinir le rôle du conseil en précisant sa mission.
Le conseil sera désormais uniquement investi d’une mission de contrôle du syndic et une manière de concrétiser ce changement fut de modifier son appellation. Il s’appellera le conseil de la copropriété. Ainsi, le conseil confirme son rôle d’organe collatéral de l’assemblée des copropriétaires et non du syndic.

2. - La nouvelle loi précise qu’au delà de sa mission de contrôle qui est de veiller à la bonne exécution des missions du syndic, il convenait de donner au conseil la possibilité de se voir accorder par l’assemblée générale d’autres missions ou délégation.
Les missions du syndic pouvant être délégués sont celles relatives à la comptabilité, et autres missions à la condition qu'elles ne comprennent pas les compétences attribuées de manière exclusive aux deux autres organes de la copropriété.
Il ne s’agit donc pas de la part du syndic de déléguer des missions pour lesquelles il possède une compétence conformément à la loi du 30 juin 1994.

La loi prévoit quatre conditions :
- l’attribution ne se fera que sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des trois quarts des voix ;
- les missions attribuées devront être expressément déterminées ;
- l’attribution ne vaudra que pour une année ;
- les missions ne devront jamais porter préjudice aux compétences impératives reconnues à l’assemblée ou au syndic.

La nouvelle loi rend le conseil de copropriété obligatoire dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots, à l’exclusion des garages, caves et parkings.
Le nouvel article 577-8/1 prévoit qu’"il doit être constitué par la première assemblée générale.
Ce conseil sera chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2. A ce effet, le conseil pourra prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des ¾ des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale.
Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adressera aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission".

Rapport semestriel

Depuis la loi du 2 juin 2010, on a voulu conféré au conseil de copropriété une indépendance par rapport au syndic. Ce qui est normale, puisque c’est le conseil qui est chargé de veiller à la bonne execution des missions du syndic. Le conseil de copropriété est l’organe collatéral de l’assemblée générale et non du syndic. D’où justement ce changement d’appelation.

La loi précise que le conseil de copropriété dresse un rapport semestriel.
Ce rapport de réunion et d’activités doit donc être dressé par le conseil de copropriété lui-même et non par le syndic, ce dernier ne faisant d’ailleurs pas partie du conseil de copropriété.
Il n’est donc plus acceptable de lire dans certains contrats de syndic , que c’est le syndic qui dresse les rapports du conseil de copropriété. Ce dernier doit conserver son entière indépendance vis-à-vis du syndic.
Mais si le syndic ne fait pas partie du conseil de copropriété, il assiste néanmoins (c’est prévu dans le contrat) aux réunions du conseil de copropriété avec seulement une voix consultative.
La présence du syndic au sein de conseil de copropriété est toutefois bien utile pour informer le conseil de l’évolution de certains dossiers, des manquements dans le paiement de cerrtaines charges et de les informer également sur la légalité de certaines mesures que le conseil souhaite faire prendre par le syndic ou par l’assemblée générale.

II. Le conseil de gérance (dorénavant de copropriété).

a. Présentation du Conseil.

Le conseil de gérance était une institution bien connue dans la pratique, qui en organisait librement les pouvoirs.

On accordait souvent au conseil de gérance certains pouvoirs en vue de contrecarrer ceux du syndic, répondant ainsi à une certaine crainte de la copropriété vis à vis du syndic.

Avec la loi du 30 juin 1994, le conseil de gérance a vu son rôle largement réduit.
Ainsi, le conseil de gérance est un organe de contrôle non obligatoire, dont sa création et son organisation sont laissées à l’appréciation de l’assemblée générale à la majorité des trois quarts.
Avec la nouvelle loi, le conseil de copropriétaire est devenu obligation dans une ccopropriété comprenant au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parking. Dans les copropriété ne comprenant pas au moins 20 lots, la création d'un conseil de copropriété est laissée à la décision de l'assemblée générale moyennant un vote représentant 3/4 des voix présentes ou représentées.

On peut comparer le conseil de gérance, un peu comme la Cour des comptes, comme unorgane collatéral du parlement, ici de l'assemblée générale.

S'il a pour mission de contrôler les comptes du syndic, un bon conseil de gérance permet également d'aplanir certains conflits au sein de la copropriété.

Dans de nombreuses copropriétés, sa présence est souvent ressentie comme un organe de conciliation et de soutien face à la charge de travail du syndic.

En ce qui concerne la désignation des membres du conseil de gérance, ils sont désignés à la majorité absolue des voix présentes ou représentées, et le conseil doit être obligatoirement composé de seuls copropriétaires.

b. Composition du Conseil de gérance.

La loi ne donne aucune directive à ce sujet, c'est donc laissé à la liberté de l’assemblée générale de prévoir la composition, sur base de la pratique et des usages.

Généralement le conseil de gérance est composé d’un président et de trois assesseurs. La pratique suggère, qu’en cas d’égalité dans le vote, la voix du Président est prépondérante.

Suivant les statuts, le membre du conseil de gérance empêché ou absent pourra donner, par écrit, à un mandataire de son choix, délégation pour le représenter à la réunion du conseil et y voter en ses lieu et place .
Le mandataire agira en lieu et place de son mandant, qui reste seul responsable vis à vis des copropriétaires. Toute personne peut faire partie du conseil de gérance, à condition quel soit copropriétaire.

Il existe toutefois, une exclusion dans la composition du conseil de gérance, le syndic.
Le conseil de copropriété étant l’organe de l’assemblée chargé de contrôler le syndic, il est normal que celui-ci ne puisse en faire partie.

c. Délibération du Conseil.

Comme rien n’est prévu dans la loi, il faut donc s’en référer à la pratique et aux usages.

L’assemblée en décidant la création du conseil de copropriété, doit prévoir dans le règlement d’ordre intérieur son organisation, si ce n'est pas déjà prévu dans les statuts.

En générale, le conseil de copropriété délibérera valablement si trois au moins de ses membres sont présents ou représentés, les décisions du conseil de gérance sont prises à la majorité absolue des voix, en cas de partage, la voix du président est prépondérante.

Le syndic de l’immeuble pourra assister aux réunions du conseil, mais uniquement avec une voix consultative.
S’il est présent, le syndic établira un procès-verbal des décisions prises, s’il est absent, le président désignera un secrétaire de séance.
Le procès-verbal sera signé par tous les membres présents.

Les membres du conseil de copropriété sont nommés jusqu’à la prochaine assemblée générale et leur mandat qu’ils exercent, est à titre gratuit et renouvelable.

c. Pouvoir du Conseil de copropriété

Le conseil de copropriété est chargé de veiller à la bonne exécution par le synduc de ses missions. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserves des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.

Le conseil de copropriété jouira également d'un rôle très important d’assistance dans la préparation des assemblées générales, en secondant le syndic soit dans la rédaction de l’ordre du jour.

Il sera chargé de prendre des informations, de récolter des offres de prix relativement à des travaux à réaliser à l’immeuble, de comparer celles-ci et éventuellement pour certaines opérations importantes, donner son avis au syndic, sans que celui-ci soit lié par l’opinion du conseil de gérance.
Quant à sa compétence de contrôle, elle s’exercera notamment, par la vérification de l’exécution conforme par le syndic, des décisions de l’assemblée générale, par la relecture du procès verbal des assemblées générales, mais aussi et surtout relativement à la comptabilité du syndic.
Dans cette dernière tâche, le conseil (ou un membre du conseil) se verra remmettre tous les documents nécessaires afin de pouvoir raisonnablement effectuer ce contrôle.

Les travaux parlementaires révèlent que tout système d’approbation ou de signature conjointe par le conseil de gérance des actes de gestion du syndic doit être exclus.

Nous devons également exclure toute clause conférant un pouvoir de décision audit conseil quant aux pouvoirs impérativement dévolus au syndic.
Comme nous l'avons indiqué plus haut, les pouvoirs du syndic ne se partagent pas, sauf la possibilité de l'assemblée de nommer un syndic adjoint.