Comment devient-on copropriétaire ?

Précision :
Copropriete-ejuris.be met à la disposition de ses membres,
plusieurs banques de jurisprudence sur le droit de la "Copropriété".
Toutes ces banques comportent pas de moins de 400 décisions.
Pour plus de renseignent Formulaire de souscription.


- Corinne Mostin : "Le consultation des comptes de l'association des copropriétaires : Par qui et comment ?" RCDI 2008, p. 7;
Résumé :

Notion de copropriétaire et d'indivision

Le droit de propriété est caractérisé par l'exclusisme : une personne, le propriétaire, bénéficie seule de la totalité des prérogatives et attributs attachés à sont droit.
Mais il arrive cependant que plusieurs personnes deviennent en commun propriétaires d'une même chose, Cela concerne les parties communes d'un immeuble, un immeuble reçu en héritage par plusieurs personnes, la mitoyenneté,..

Ainsi, le copropriétaire est celui qui partage le droit de propriété d'un bien entre une ou plusieurs personnes. L'indivision est donc la coexistence sur un même bien de droits de même nature appartenant à des personnes différentes (JP Vergauwe, "Les relations de voisinage" Edition Larcier 2008).
Il ne pourrait donc exister une indivision entre nu-propriétaire et un usufruit, il ne s'agit pas de droits de même nature.

L'indivision peut résulter d'un cas fortuit, lors d’une succession, ou de la volonté de plusieurs personnes d’acquérir un bien en indivision. Dans les deux cas, on parle d'indivision ordinaire.
Cette indivision est organisée par les dispositions de l'article 577-2,§§1 à 8 du C. civ.

Mais, qu'est-ce qu’un immeuble placé sous le statut de la copropriété forcée ?

Généralement, il s'agit d'un immeuble constitué d'appartements privatifs, associés à des biens dont la vocation est de demeurer en indivision. Il s'agit généralement de parties communes de l'immeuble par opposition aux parties privatives.
Cette matière est organisée par les dispositions des articles 577-2,§9 à 577-11 du C. civ. qui s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis répartis entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes.
Lorsqu'on parle de lot, cela comprend la partie privative et de la quote-part afférentes aux parties communes, généralement cette quote-part est exprimée en millièmes.

Ainsi, lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble, vous êtes propriétaire de la partie privative, et copropriétaire des parties qui sont à l’usage de tous les propriétaires (ou de certains d'entre eux).
Ces parties appelées "communes" sont placés sous le statut de la copropriété forcée. Sans elles, aucune vie dans l'immeuble ne serait possible.

Parmi ces parties communes, on peut faire la distinction entre des parties qui ont vocation à demeurer communes, et d’autres qui peuvent moyennant l’accord de tous les copropriétaires devenir des parties privatives (une conciergerie, un jardin…).

On peut également établir la distinction entre des parties communes qui sont indispensables à la jouissance des différents lots privatifs, et d'autres qui sont indispensables à la structure de l’immeuble : fondations, les murs porteurs, les toitures, tous les équipements sans lesquels aucune vie à l’intérieur de l’immeuble ne serait possible.

Dans le cadre d’une mitoyenneté concernant une clôture séparant deux héritages, on parle également de copropriété forcée, et cela pour plusieurs raisons :
- on peut contraindre le(s) voisin(s) à participer à la construction d’un mur mitoyen.
- il n’y a pas de possibilité de demander le partage, seul l’abandon est possible
- un mur mitoyen a vocation à assurer la tranquillité et la sécurité des voisins.
Ainsi, chaque voisin est copropriétaire généralement d'une quote-part abtraite et égale, d'un mur placé sous le statut de la mitoyenneté.
Mais, les voisins peuvent très bien convenir dans le cadre d'une convention de mitoyenneté, des quotes-parts de valeurs différentes en fonction de l'utilité de chaque copropriétaire.

Si dans le cadre d’une copropriété forcée, il n’est pas possible de demande le partage, concernant les indivisions fortuites et volontaires, chaque indivisaire peut demander la sortie d’indivision (art. 815 du C. civ.).

Droits et obligations des copropriétaires dans le cadre d'une indivision ordinaire

Quelle que soit l'origine de la copropriété (forcée, volontaire ou fortuite), celle-ci suppose une organisation précise des droits et obligations des copropriétaires dans leurs relations de voisinage (JP Vergauwe, op cit.).

Chaque copropriétaire possède sur le bien en indivision une quote-part abstraite, présumée égale. Cette présomption est renversée si les parties en disposent autrement par voie de convention spéciale.
Chaque copropriétaire à une jouisance égale sur les biens en indivision.
Ils peuvent donc jouir de toutes les parties placées en indivision.
Toutefois, les copropriétaires d’un mur placé sous le statut de la mitoyenneté ne peuvent jouir du mur que de la face du mur dressée vers son lot et suivant la destination du bien (exception aux principes de l'indivision).

L'article 577-2 du Code civil s'applique à tous les types de copropriété, à l'exclusion des §§9 et 10, qui ne concernent que la ccopropriété forcée.
Ces dispositions sont supplétives, et les parties peuvent donc y déroger par voie de convention spéciale.

Les articles 815 et suivants du Code civil s'appliquent à tous les types de copropriété ordinaire, à l'exclusion de la copropriété forcée, y compris la mitoyenneté.

Chaque copropriétaire peut poser valablement es actes purement conservatoires et des actes d'administration provisoire.

Les actes d'administration et les actes de dispositions requièrent le concours de tous les indivisaires.
La frontière n'est pas toujours aisée à établir entre ces deux types d'acte.

La conclusion d’un bail par un copropriétaire constitue pour partie la location du bien d’autrui. Une telle convention est valable entre parties, mais ce contrat de bail reste inopposable aux autres copropriétaires non-intervenus dans le contrat.
Ils peuvent donc mettre fin au bail, et le bailleur sera tenu au paiement de dommages et intérêts à l’égard du locataire expulsé (obligation de garantir la jouissance).

Il a été jugé que l’opposition au renouvellement d’un bail à ferme n’est ni un acte d’administration provisoire ni un acte conservatoire, il requiert le concours de tous les copropriétaires.

La demande d’un copropriétaire tendant à la rupture d’un bail commercial ne constitue pas un acte conservatoire ou un acte d’administration provisoire. Le concours de tous les indivisaires sera indispensable.

Jugé qu’un copropriétaire a qualité pour agir en annulation contre un plan particulier d’aménagement du territoire. Ce recours peut être qualifié d’acte purement conservatoire.

Il faut donc le concours de tous les copropriétaires pour entreprendre des actes d’administration ou de disposition, toutefois l’un des copropriétaires peut contraindre les autres indivisaires à participer aux actes qu’il juge nécessaires en s’adressant au juge.

S’il ne peut disposer de la totalité du bien indivis, tout copropriétaire peut disposer de sa part, en vendant les droits indivis qu’il possède dans le bien immeuble (C. civ., art. 577-2, §4).

Le copropriétaire ne peut user et jouir de la chose commune que dans le respect de sa destination, et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts (C. civ. Art. 577-2, §3).
Si dans le cadre d’une copropriété ordinaire, un seul indivisaire occupe le bien indivis, il devra, au moment de la sortie d’indivision, payer une indemnité d’occupation à ses co-indivisaires.Cfr. Banque de jurisprudence)

2. Droits et obligations des copropriétaires dans le cadre d'une indivision forcée

On rappelle que le régime de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, est régi par les article 577-3 à 577-14 du Code civil.

Les relations des copropriétaires sont régies par l'acte de base et le règlement de copropriété, éventuellement complété par un règlement d'ordre intérieur.

Toux ces documents constiuent la charte de l'immeuble et la définition des droits et obligations des copropriétaires.

Les statuts de l'immeuble sont très importants quant au comportement que chacun devra respecter pour assurer une vie commune au sein de l'association des copropriétaires de l'immeuble.

Ces statuts règlent l'usage des parties communes, et notamment la jouissance exclusive de certaines parties communes, tels que certains jardins situés face à certains lots, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut notamment effectuer certains travaux ou aménagements intérieurs, mais ce droit n'est pas illimité.
En général, le copropriétaire devra demander l'autorisation à l'assemblée des copropriétaires pour pouvoir effectuer des travaux à l'intérieur de ses parties privatives.

Il est donc souhaitable que le copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux importants dans ses parties privatives, d'en informer préalablement le syndic et, le cas échéant, obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale.

JP Vergauwe dans son ouvrage (op cit.) rapporte une décision de la Cour d'appel de Paris du 2 mai 1983 à propos d'une action intentée contre les locataires d'un appartement qui avaient décidé de changer la moquette d'origine contre un parquet posé sur le sol.
Le voisin du dessous avait portée l'affaire devant le tribunal.
Le Juge a considéré que la qualité acoustique initiale s'était dégradée et a condamné les locataires à effectuer des travaux nécessaires au rétablissement du niveau sonore d'origine et à payer aux voisins une somme à titre de dommages et intérêts pour trouble de voisinage.

Si le copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux, n'obtient pas l'accord de l'assemblée générale. Il pourra toutefois demander au juge de paix l'autorisation.

L'article 815 du Code civil - Sortie indivision ordinaire

Nul ne peut-être contraint de rester en indivision. Le partage peut toujours être demandé, nonobstant les conventions particulières.
Toutefois, on peut convenir de suspendre le partage pendant un temps limité. Une telle convention ne peut avoir une durée supérieur à cinq ans, mais elle peut être renouvelée (art. 815 C. civ.) ;
Il faut rappeler qu’en cas de partage, sauf convention contraire, chaque indivisaire est réputé avoir des parts égales.

La question de l’application de la règle contenue dans l’article 815 du Code civil en matière de copropriété volontaire est fort controversée.
Un des objectifs de ces dispositions est de répondre à un état d’indivision dû à la contrainte, à un cas fortuit.
Une indivision née à la suite d’une succession. Il est évident que les différents indivisaires n’ont pas entendu et souhaité vouloir rester en état d’indivision, et le principe nul n’est tenu de rester en indivision s’applique avec évidence dans ce genre d'indivision.
Mais lorsque des parties décident d’acquérir ensemble et volontairement un bien en indivision, ne faut-il pas respecter la force obligatoire de la convention ?

A ce sujet, nous renvoyons le lecteur à la banque de jurisprudence qui traite de cette question.

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La quote-part

Dans le cadre d'une copropriété forcée, chaque copropriétaire à une quote-part traduite en millième, en fonction de la valeur de son propre lot.
Cette quote-part sera importante à plus d'un titre. D'abords, parce qu'elle déterminera l'importance des charges que le copropriétaire devra assumer au sein de la copropriété, et d'autre part, elle constituera un poid dans la participation délibérative à l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
Dans le cadre des délibérations, chaque copropriétaire votera en fonction de ses millièmes. Ainsi, un homme une voix ne pourra s'appliquer.

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