Les cahiers juridiques du droit de la copropriété


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Copropriété-ejuris examine à cette page les différentes notions du droit de la copropriété, notamment la distinction entre la copropriété ordinaire et la copropriété forcée, la copropriété volontaire et la copropriété fortuite.
Nous rappelons également les principaux changements intervenus à la suite de la loi du 30 juin 1994 sur le droit de la copropriété forcée.

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Droit de la copropriété : "Les notions"

Dispositions légales et travaux parlementaires

- Les dispositions légales de la loi du 30 juin 1994 modifiée par la loi du 2 juin 2010 [Texte coordonné]
- Pour le projet amendé par le sénat et voté par la chambre : (Doc. 52 1334/014)
- Les travaux parlementaires de la loi de 1994 : Le projet de loi

Les notions

La doctrine définit la copropriété comme le droit de propriété d'un bien,
divisé entre plusieurs personnes.
La loi du 30 juin 1994 sur la copropriété forcée précise qu'elle est applicable à "tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes pas lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les éléments immobiliers communs".

Le Code civil fait la distinction entre copropriété volontaire, fortuite et forcée.

- La copropriété volontaire résulte de l'acquisition d'un immeuble par plusieurs personnes.
- L'indivision fortuite est celle qui résulte du hasard (une succession).
- La copropriété forcée est une indivision dont les copropriétaires ne peuvent en demander le partage (ex. mitoyenneté, immeuble par appartements).

Les deux premières indivisions, appelées ordinaires, sont régies par les dispositions de l'article 577-2, §1 au §8 du Code civil de la loi du 30 juin 1994. Ces dispositions sont supplétives, de telles sortes que les indivisaires peuvent parfaitement convenir contractuellement d'adopter d'autres mesures plus contraignantes ou moins contraignantes.

En ce qui concerne les dispositions relatives à la copropriété forcée, articles 577-3 à 577-14, elles sont impératives, il n'est donc pas possible de pouvoir y déroger, en insérant dans les règlements de copropriété des clauses contraires à ces dispositions.
On rappelle à ce sujet que les dispositions de l'article 577-14, al.2 précisent "Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur".

La copropriété forcée (immeuble à appartements multiples et murs mitoyens) :

Comment peut-on définir la copropriété forcée d'un immeuble à appartements multiples ?

Certains auteurs définissent la copropriété forcée

comme un mécanisme juridique lié à la gestion de parties communes (cage d'escalier, hall, ascenseur, chauffage, etc..), indispensable à l'utilisation et à la jouissance des parties privatives, dont l'objectif est d'assurer la pérennité de l'immeuble (terrain, fondation, murs porteurs, toiture, etc..)

Cette appellation de " Copropriété forcée " se justifie par les élements de contrainte :

Ces éléments sont liés à des biens dont la vocation est de demeurer en indivision, et cela en vue de maintenir et de pérenniser une situation juridique de base.
Il n'est donc pas possible de demander le partage des parties communes, et la vente d'un lot privatif entraine obligatoirement la cession de la quote-part afférente aux parties communes.

La copropriété ordinaire se traduit généralement, par son caractère précaire et essentiellement momentané, contrairement à la copropriété forcée.

Ce caractère précaire se traduit notamment par l'application des dispositions de l'article 815 c.c. : " Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision...".

Il résulte de tout ceci, que chaque régime d'indivision est lié à la nature des choses et à leur finalité.




La loi belge du 30 juin 1994


Avec la loi du 30 juin 1994, le droit de la copropriété forcée a connu une véritable révolution juridique :

- Le premier grand changement :
c'est bien entendu l'octroi de la personnalité juridique à l'association des copropriétaires;
- Le deuxième changement :
c'est l'opposabilité de toutes les dispositions statutaires et décisions prises par l'association des copropriétaires, à l'ensemble des occupants de l'immeuble (locataires, usufruitiers et autres), et cela par un mécanisme de publicité et de réciprocité.
La transcription des statuts est un élément essentiel de cette publicité vis-à-vis des tiers.
Dorénavant, la simple communication des statuts au locataire par le bailleur ou par le syndic suffit à rendre les statuts de l'immeuble opposables au locataire, même si le contrat de bail ne le prévoit pas.
(Avant la loi 1994, l'obligation de respecter les dispositions du règlement de copropriété par les locataires devait être inscrite dans la convention de bail, mais cette opposabilité était bien imparfaite, comment le locataire pouvait-il exiger qu'un autre occupant respecte les dispositions des statuts, auxquelles il était lui-même obligé...!! Il n'avait personnellement aucune action à l'encontre du contrevenant);
- Le troisième changement :,
la loi du 30 juin 1994 permet à tous les occupants de s'opposer à toute décision contraire au principe du bien commun.

a. La personnalité juridique.
L'octroi de la personnalité juridique à l'association des copropriétaires facilite ses rapports tant internes qu'externes.
L'article 577-5 §1er, précise que l'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique :

1° - par la naissance de l'indivision, par la cession ou l'attribution d'un lot au moins ;

2° - par la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques ;

(Depuis la nouvelle loi du 2 juin 2010, l'association partielle qui respecte les nouvelles dispositions de l'article 577-3, al.4, acquiert la responsabilité juridique)

La personnalité juridique est très importante :

Auparavant, lorsqu’un tiers voulait assigner l'association, il devait assigner tous les copropriétaires. On imagine facilement les difficultés que pouvaient créer une telle situation face à un immeuble composé de plusieurs dizaines de propriétaires dont il fallait connaître l’identité exacte.

Une telle situation obligeait bien souvent les propriétaires à donner au syndic un mandat ‘ad litem’ lui permettant d'intervenir en justice au nom de tous les copropriétaires, en vue de défendre leurs intérêts.
Mais l'absence de personnalité créait trop souvent des oppositions d'intérêts.
Ainsi lorsqu'un des copropriétaires était en défaut de payer les charges inhérentes à la gestion de l'immeuble, le syndic, mandataire de l'ensemble des copropriétaires, agissait au nom de celui contre lequel, il devait obtenir une condamnation !

L'octroi de la personnalité juridique résout ce problème en permettant au syndic d'agir contre le copropriétaire récalcitrant, au nom de l'association des copropriétaires, personnalité distincte.
D’autre part, tous les comptes financiers appartiennent dorénavant à l’association, et non au copropriétaire en fonction de sa quote-part.

Mais il faut toutefois reconnaître que cette personnalité juridique présente une forme bien atypique, bien évidemment dotée de différents organes de gestion - assemblée générale, syndic, conseil de copropriété-, mais appelée à administrer des biens dont elle n'est pas propriétaire, ce qui n'est pas sans créer une certaine confusion.

Ainsi, tous les actes de gestion réalisés par le syndic et l'assemblée générale s'inscrivent directement sur le patrimoine de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part.

Le législateur était conscient qu'une telle situation pouvait créer certains conflits d'intérêts, on peut d'ailleurs lire dans les travaux parlementaires les précautions suivantes : "la personne morale créé n'est que la représentation sur le plan juridique du groupement des copropriétaires. Ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent propriétaires de leurs quotes-parts dans les parties communes et que c'est dans leur patrimoine propre que s'inscrivent les actes posés par l'association".

Ainsi, cette nouvelle association se différencie des sociétés commerciales et des a.s.b.l., en ce qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer de ses associés".

D'autres crispations parlementaires ont également été dégagées, et cela à la suite d'une interrogation par le conseil d'Etat lui même,
qui faisait remarquer avec une certaine pertinence : "greffer une association des copropriétaires sur toute indivision existante (...) sans que la volonté de constituer une association eût été expressément constatée est évidemment incompatible avec la liberté d'association garantie par l'article 20 de la Constitution".

Cette critique relevée par le conseil d'Etat était importante, compte tenu que les dispositions de la loi sont impératives et doivent donc s'imposer à tous les propriétaires de l'immeuble, sans aucune manifestation de volonté.

L'objection n'a cependant pas été retenue, les parlementaires ont estimé que le projet de loi n'a aucunement pour effet de forcer les propriétaires à constituer une association, mais ces dispositions donnent simplement des effets juridiques à une situation de fait se créant totalement indépendamment.

Mais cette confusion juridique, n'a pas toujours été bien perçue par la jurisprudence.

Ainsi, plusieurs décisions ont estimé qui toutes les actions relatives à la propriété de l'immeuble appartiennent aux copropriétaires, à l'exclusion de l'association.
De ce fait, lorsqu'un copropriétaire désire demander en Justice la modification des quotes-parts ou introduire une action au confessoire, tous les copropriétaires devront être assignés, l'association n'étant pas copropriétaire des parties communes.
Cette position était largement tenue par les Juges de paix qui estimaient que l'association n'étant pas propriétaire des communs, une telle mesure ne peut être prise qu'en présence des copropriétaires.

C'est pour cette raison que la réforme de la loi du 2 juin 2010 a prévu une nouvelle disposition permettant à l'association d'avoir qualité et intérêt pour intervenir en Jutsice : Art. 577-9, §1er, al.2 : "Nonobstant l'article 577-5, §3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et intérêt requis pour le défense de ce droit".

Il résulte également que l'association ne peut, en principe, être propriétaire de droits réels immobiliers, chaque copropriétaire conserve la propriété de ses quotes-parts dans les parties communes.

Le législateur a estimé que l'association ne devait être propriétaire que des seuls biens utiles à son fonctionnement, et cela afin d'éviter à l'association toute spéculation immobilière hasardeuse.
C'est donc une mesure de protection destinée à la sauvegarde des intérêts des copropriétaires.
Toutefois, outre le fonds de roulement et le fonds de réserve, l'association pourra être propriétaire de certains biens mobiliers, mais à la condition qu'ils soient utiles à l’administration et à la gestion de l'association des copropriétaires.

Ainsi, cette personnalité est limitée non seulement quant à son objet, "la conservation et l'administration de l'immeuble", mais aussi quant à son patrimoine qui ne peut comprendre que des biens nécessaires à l'accomplissement de son objet légal.

b. Opposabilité du règlement de copropriété :

L'article 577-10 §, prévoit : "que les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété".

Lors d’une conférence organisée à Louvain-la-Neuve, Madame le professeur Verheyden avait engagé une discussion Intitulée "du Contractualisme à L’institutionalisme" et se posait la question suivante : "la thèse du contractualisme a-t-elle encore sa place dans le cadre des nouvelles dispositions de la loi de 1994 ?
Ne va-t-on pas vers une association plus institutionnelle ?"

Ainsi, on pouvait déjà lire en 1958, dans les dispositions d'un arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble :
« si le règlement de copropriété résulte d’une création contractuelle des copropriétaires, il présente une fois acquis et transcrit, un caractère institutionnel dicté par les nécessités de la copropriété s’imposant à tous ceux qui sont en droit de jouir d’une partie de l’immeuble ».

C'est cette thèse que notre législateur de 1994 est venu consacrée.
Si le législateur français à consacré certaines dispositions d'ordre public, les dispositions de la loi de 1994 bien qu'impératives, présentent à bien des égards un caractère d’ordre public, qui s'impose à tous.

Il faut toutefois prévenir le lecteur que contrairement à la législation Française, aucune disposition de la loi de 1994 n'est d'ordre public.
Toutefois, les conséquences des dispositions de la loi de 1994 dépassent largement le cadre contractuel, par le caractère opposable des statuts à tous les occupants de l'immeuble, et cela pour des raisons évidentes de sécurité juridique et organisationnelle de la copropriété.

Avant la loi du 30 juin 1994, il existait une théorie dite dualiste, selon laquelle il fallait distinguer les clauses à caractère réel, des clauses à caractère personnel.
Seules les clauses à caractère réel devaient être transcrites à la conservation des hypothèques afin de les rendre opposables à tous lespropriétaires.
Concernant les dispositions à caractère personnel non transcrites (les obligations de jouissance quant aux parties privatives et communes), celles-ci n’étaient rendues opposables aux occupants, qu’à la seule condition qu’elles leurs soient rendues obligatoires contractuellement.
Ainsi pour les locataires, l’obligation de respecter certaines dispositions du règlement de copropriété devait être inscrite dans la convention de bail, au profit des autres copropriétaires et autres locataires qui dés lors pouvaient s’en prévaloir directement auprès du contrevenant.
Cette situation a provoqué de nombreux conflits.
Ainsi en l’absence d’une telle clause, le locataire était-il malgré tout tenu de respecter le règlement ?
Et en présence d'une telle clause, pouvait-il l’opposer aux autres copropriétaires ?
JM Dermagne : "Sur les règlements de copropriété et leur opposabilité aux tiers (avant la loi du30/06/94), JT 1981, p. 217;

Ainsi, ces anciennes dispositions entraînaient plusieurs conséquences, l’inopposabilité du règlement si le contrat de bail ne le prévoyait pas, et d’autre part, le locataire était impuissant à faire respecter ce règlement par un copropriétaire qui ne l’observait pas.
L’opposabilité était donc bien partielle.

Afin de répondre à cette situation, et pour assurer l’opposabilité de l'ensemble des dispositions de la Copropriété à tous les occupants, le législateur de 1994 a considéré que les dispositions du règlement formaient l’expression d’une servitude générale au service du fonds commun, et cela par un mécanisme de publicité et de réciprocité.

C'est la consécration du principe du tout réel.
Il n'existe plus de distinction entre les clauses dites réelles et celles dites personnelles.
Ainsi, c'est toutes les dispositions des statuts de la copropriété qui devront être transcrites afin de les rendre opposables à tous les occupants de l'immeuble.

Ce nouveau régime implique deux mécanismes juridiques : la publicité et la réciprocité.


1. Publicité : toutes les dispositions des statuts doivent être transcrites après avoir été authentifiées dans un acte dressé par un notaire.
2. Réciprocité : Ainsi, tout titulaire d’un droit réel ou personnel sur un lot à qui les statuts peuvent être opposés, pourra les invoquer à son tour contre qui les violerait : "les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables".

Ainsi, ces deux principes s'appliquent également au règlement d’ordre intérieur et aux décisions de l’assemblée générale.
Conformément aux dispositions de l'article 577-10, tant le règlement d’ordre intérieur que les décisions, seront opposables à tous les occupants de l'immeuble :
-par le dépôt du règlement ou de la décision au siège de l’association ;
(ce dépôt sera valablement fait dans les bureaux du syndic)
-par l’obligation d’informer de leur existence lors de toute concession d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble (par le notaire, le propriétaire, le bailleur ou le syndic) ;
-par la communication par le syndic, et la possibilité de le consulter sur place par tout intéressé ;

c. La protection des minorités et des tiers occupants

Le législateur a voulu donner aux minorités le droit de se faire entendre, et même de contester devant le juge de paix, des décisions prises par la majorité des copropriétaires, lorsqu’elles sont irrégulières, frauduleuses et abusives ;

Les dispositions de l’article 577-10, §4 , 2° alinéa 2 prévoient également que tout occupant ne disposant pas d’un droit de vote à l’assemblée générale, peut demander au juge de paix d’annuler ou de réformer toute disposition du règlement d’ordre intérieur ou toute décision lorsqu’elle lui cause un préjudice propre.

Toutefois, le législateur a prévu un délai très stricte pour engager un tel recours. L'action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assembléergénérale a eu lieu.

Certains observateurs ont estimé que l'organisation de tous ces recours risque de créer une insécurité juridique, vu qu'il faudra attendre, en cas de recours, plusieurs mois avant que la décision devienne définitive.
Ils craignent également une perte d'autorité de l'assemblée dont les décisions peuvent être mises à mal par un copropriétaire insatisfait, réclamant un nouveau débat.
Ils soutiennent également qu'une fois la décision rendue par le Juge de paix, il appartiendra toujours à l'une ou l'autre partie d'interjeter appel, de telles sortes que les décisions ne deviendront définitives que beaucoup plus tard !
Mais dans les faits, force est de constater que très de décisions ont été mises à mal par de recours en Justice.

Les dispositions de l'article 577-10, §4, 2° alinéa 2 précisent :
"Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel (locataire) ou réel (usufruit, indivisaire,..) mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision qui léserait collectivement et de manière indifférenciée l'ensemble des occupants de l'immeuble ou une catégorie d'entre eux."


Cette disposition vise les occupants de l'immeuble, qui parfois sont majoritaires et qui ne peuvent participer aux délibérations de l'assemblée générale, afin de leurs donner des moyens légaux de s'opposer à certaines décisions leur créant un préjudice.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
La loi prévoit que le Juge peut, avant dire droit, et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la décision.

Exemple de situation : un couple d'un âge respectable, locataire, désire contester la décision de l'assemblée générale de suspendre le système automatique de la porte de garage.
Une telle mesure leur porte incontestablement un préjudice personnel, mais également à tous les occupants de l'immeuble.