Jurisprudence : Ascenseur - Balcons - ChauffageArborescence des banques de jurisprudence (espace réservé aux membres)- Bibliographie : [Répertoire] 1. Contentieux ascenseurEn règle générale, dans le cadre d’une copropriété, le syndic confie l’entretien de l’ascenseur à des firmes spécialisées et en réclame le coût aux copropriétaires suivant le règlement de copropriété, soit en fonction des quotes-parts ou soit en fonction du critère de l'utilité, si celui-ci a été prévu par les statuts. Actuellement, la sécurité dans les ascenseurs est régie par la loi du 9 février 1994 qui impose une obligation générale de sécurité. Depuis, une Directive européenne du 19 juin 1995, impose aux Etats membres de prendre les mesures nécessaires pour améliorer la sécurité des ascenseurs. Le nouvel arrêté s’applique à tous les ascenseurs, sous certaines exceptions : monte-escalier, ascenseur de puits de mines, monte-charges, et prévoit une planification en plusieurs étapes en vue d’améliorer progressivement la sécurité des ascenseurs. Désormais, tous les ascenseurs doivent être soumis à des entretiens préventifs effectués par des sociétés spécialisées. Il convient de faire réaliser des inspections préventives par un service externe pour les Contrôles techniques (SECT). Il est à noter que chaque propriétaire ou gestionnaire est obligé de tenir un dossier de sécurité de son installation et faire figurer dans son ascenseur des indications claires permettant à l’utilisation de savoir ce qu’il doit faire en cas de problème. Pour plus d'information : site mineco. Concernant la modernisation des ascenseurs, de nouveaux délais ont été fixés, afin de prolonger les dates du calendrier : Arrêté du 17 mars 2005 Ces nouvelles mesures ont suscité un assez grand nombre de procès, concernant des copropriétaires qui désiraient se désolidariser des frais considérables d'adaptation occasionnés à la copropriété. Dans la répartition des charges entre copropriétaires, ce poste suscite souvent des difficultés, en ce qui concerne l’intervention de chacun des propriétaires dans l’usage et l’entretien, de l’ascenseur commun. Si le critère de valeur peut certes apporter une solution dans la répartition des charges, le critère de l’utilité est souvent combiné avec le critère de valeur, et permettant ainsi de mieux modaliser les frais en fonction de son utilisation potentielle et de l'utilité. S’il s’agit d’un bureau, la valeur du lot sera reconsidérée, ce qui permettra de mieux adapter le coefficient d’utilisation. D’autre part, il arrive que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée soit expressément dispensé des frais d’entretien, ou que ses interventions soient limitées, par exemple aux coûts des grosses réparations sur base de la solidarité qui doit exister au sein de la communauté des copropriétaires. 2. Problématique des toitures-terrassesLes balcons et terrasses et parties de toiture utilisées comme terrasses constituent depuis longtemps une source de difficultés : - A qui incombent les frais de réparations, d’étanchéité, de peinture du ciel des terrasses et du renouvellement des carrelages ? - Au propriétaire du lot ou à la copropriété ? - Quid si des infiltrations occasionnent des dégâts à l’immeuble en dessous, ou encore à un immeuble voisin ! Bien souvent ces toitures-terrasses des immeubles modernes sont souvent recouvertes d’abondantes végétations et jardins d’agrément. Avec le temps, il devient nécessaire de refaire l’étanchéité. A qui reviennent les travaux d’étanchéité ? Il faut évidemment bien lire les statuts, et voir si les parties sont considérées comme communes ou privatives. Les balcons-terrasses sont soumis à de multiples épreuves, ils servent non seulement a celui qui en a la jouissance effective, mais également de toiture pour le propriétaire du lot privatif situé en dessous. Ce qui influence les créateurs des statuts à leur conférer le statut de parties communes. Mais ces infiltrations peuvent être dues soit un problème technique dans le revêtement des terrasses, dont la copropriété sera tenu responsable s’il se trouve que ces parties sont communes. Mais ces infiltrations peuvent être dues à une mauvaise utilisation du propriétaire du lot. |
Jurisprudence ascenseur- Action en répartition des charges d'un ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la déci¬sion querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne. - Répartition des charges - ascenseur : L'intervention volontaire, formée par un copropriétaire, en dehors du délai de trois mois prévu par l'article 577-9 § 2 du Code civil, dans le cadre d'une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale, introduite par un autre copropriétaire dans le délai légal, est recevable, dans la mesure où l'effet d'une éventuelle décision d'annulation est opposable à tous les copropriétaires, puisque la décision querellée serait annulée et n'aurait donc plus d'effet pour personne. - L'association gardienne des installations : Ascenseur défectueux imputable à une ancienne installation ne répondant plus aux normes en vigueur. La décision de la Cour estime qu’en sa qualité de gardienne de la chose, la responsabilité incombe à l’association des copropriétaires sur base des dispositions de l’article 1384, al. 1 du C. civil. Il n’est pas contesté que la copropriété avait la garde de l’installation. - Ascenseur - Chute accidentelle - Responsabilité in solidum des représentants de la ccopropriété en tant que "gardiens" - Obligation de résultat de la firme chargée de l'entretien mensuel : |
Jurisprudence balcons, terrasses et châssis- Balcons - Parties privatives - Incompétence de l'A.G. : Le simple fait que des travaux aux parties privatives soient nécessaires afin d'empêcher que ces parties causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider de faire exécuter ces travaux (réf. à Cass. 1er avril 2004 : Décision plus loin n°9) (JJP 2008, p. 54). Justice de paix de Nivelles, Jugement du 13 septembre 2006 (277) - Harmonie - Châssis : Un copropriétaire peut procéder au remplacement des châssis de son appartement, qui s'analysent, suivant les statuts, comme des parties privatives. L'installation de châssis en pvc ne porte pas atteinte au style et à l'harmonie de l'immeuble. Est jugée abusive la décision de l'assemblée générale qui impose, dans ce contexte, le remplacement des châssis en pvc nouvellement installés par des châssis en bois (RCDI 2008, p. 50). - Travaux parties communes : Dans une copropriété chaque copropriétaire à une obligation de collaboration à l'égard de l'exécution des travaux décidés en assemblée générale et que dans le cadre des obligations contractuelles ou extracontractuelles, chaque partie est obligée de tout mettre en oeuvre pour limiter les dommages, autrement dit chacun a l'obligation de se comporter en "bon père de famille" pour éviter des dommages collectifs qui pouvaient être limités par un comportement adéquat. que toute la copropriété a d'ailleurs intérêt à ce que la terrasse soit refaite ou finalisée selon les règles de l'art puisqu'elle sert de toit aux appartements de l'immeuble (Inédits). - Acte de base : Le rédacteur d'un acte de base ,ne dispose pas d'une liberté illimitée dans la détermination de ce qui est privatif dans un immeuble à appartements. Les parties essentielles d'une copropriété, qui par définition sont destinés à l'usage de tous les copropriétaires, doivent nécessairement être communs. - Balcons partie privative : L'assemblée générale est compétente pour décider de travaux affectant les parties communes et mais non ceux qui portent sur les parties privatives. - Construction d'une véranda - Accord de l'assemblée générale - Pas de permis - Faute du propriétaire : Commet une faute aquilienne susceptible de causer un dommage celui qui réalise une construction sans avoir préalablement reçu les autorisations nécessaires. - Parties privatives et pouvoir du syndic : Une mesure qui vise non les parties communes, mais une partie des lots privatifs ne peut être prise ni par l’assemblée générale ni par le syndic, sauf à invoquer la gestion d’affaires. - Pouvoir de l'assemblée dans les parties privatives :L'assemblée générale des copropriétaires est seulement compétente pour décider des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider elle-même de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives. - Gardien - Balcon - Troubles de jouissance : Chaque copropriétaire est le gardien de la terrasse attenante à son lot qu’elle soit privative ou commune, du moment qu’il en a la possession exclusive. - Terrasses - Conflit en une partie commune et privative : Réunion de deux appartements. Entretien des toitures après extension des terrasses. Bonne foi; mais pas d'usu¬capion abrégée. Confusion dans l'importance des surfaces. La démolition constituerait un abus de droit. Indemnité (RJI n° 6632). - Travaux dans des parties privatives : Travaux aux parties privatives : Lorsque les balustrades — que l’acte de base décrit comme faisant partie des parties privées — ont des points de contact avec la façade, qui est une partie commune, il va de soi que la copropriété est en charge des travaux de réparation qui s’y rapportent et contrôle ceux-ci, ce qui implique qu‘un seul contrat d’entreprise est conclu en son nom et pour son compte. (RCDI, 2006/4-p.38) - Juge de paix de Forestdans un jugement rendu le 29 avril 1997 (R.G. 12.763), dans une cause introduite en 1993 par des copropriétaires contre un autre copropriétaire qui avait refusé de remettre en son pristin état une baie ouverte dans un mur porteur, mais intérieur à l'appartement et alors même que l'assemblée générale avait refusé la poursuite des travaux parce que l'acte de base n'avait pas été respecté, que des travaux semblables avaient été refusés à des précédents copropriétaires et que la stabilité n'était pas garantie. Le juge de paix constate que l'infraction à la lettre de l'acte de base est établie mais constate que le dit mur litigieux se trouvait à l'arrière de l'immeuble tout en étant séparé de la façade arrière par des terrasses précédemment receourvertes. Il ne pouvait donc y avoir préjudice esthétique. Le défendeur démontrait sur base de documents qu'il n'y avait pas de risque pour la stabilité du bâtiment. Le juge relève par ailleurs, que l'assemblée a également privilégié une lecture littérale de l'acte de base, dès le moment où elle avait toutes les assurances concernant la stabilité, la solidité et l'absence de tout danger et alors qu'il n'y avait aucune crainte portée à l'esthétisme ou, l'harmonie de l'immeuble, et que le refus n'était fondé que sur la crainte d'un précédent. Le juge en déduit que le fait de ne pas avoir eu égard à l'esprit de la règle qui était respecté (stabilité et esthétisme) donne à la décision de l'assemeblée générale un caractère arbitraire, sinon abusif. - Le juge de paix du 8ème Canton de Bruxelles dans une décision du 20 juin 1996, avait été confronté à une demande contre un propriétaire qui avait placé deux pergolas de bois sur le balcon du 5ème étage et que d'autres copropriétaires souhaitaient voir enlever, car le règlement général de copropriété interdisait toute modification - même concernant le style et l'harmonie de l'immeuble. Il visait notamment les fenêtres, garde-corps, persiennes et volets et toutes les parties de l'immeuble visible de l'extérieur et interdisait de mettre aux fenêtres et aux balcons et terrasses, enseignes, réclames, garde-manger, linges et autres objets. Le juge a considéré que les copropriétaires étaient justifiés à agir puisqu'ils pouvaient trouver un intérêt esthétique à l'enlèvement des pergolas apparemment sinistres, fixées au mur et que des dégâts d'humidité pouvaient être craints. |
Jurisprudence chauffage centralAdapter un système de chauffage personnel résulte souvent du parcours du combattant. En générale, les statuts prévoient que les frais de chauffage central, entretien et consommation, sont des charges communes, et les copropriétaires doivent y contribuer en fonction de leurs quotes-parts, ou de la mesure de leurs calorimètres, concernant les frais de consommation. Dans certains statuts anciens, il est même prévu que la répartition s'effectura en fonction des volumes habitables de chaque lot. Pour éviter toute désolidarisation, les statuts imposent des majorités souvent très contraignantes. Cette situation peut devenir très pénalisante pour certains propriétaires, qui souhaitent obtenir une système de conditionnement plus performant que le vieux système utilisé dans leur copropriété. Si les frais de consommation du chauffage sont communs, les installations ont très souvent un statut mixte : parties communes et privatives. Nous publions une décision du Tribunal de première instance de Nivelles concernant cette dualité (Jgt du 25 octobre 2007). Jurisprudence- Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action. Juge de paix de Visé, Jugement du 14 avril 1997 (26bis) - Installation de chauffage - Parties communes et privatives : Les canalisations de chauffage situées dans la chape du sol d'un appartement doivent être considérées comme des parties privatives, lorsque le règlement de copropriété qualifie de privatives "les canalisations à l'usage exclusif d'un lot dans leurs sections se trouvant dans le lot desservi". La copropriété ne peut dès lors être tenue pour responsable des conséquences des infiltrations provenant de ces canalisations (RCDI 2008, p. 23). - Chauffage – Suppression de radiateurs : Lorsqu'un copropriétaire supprime les radiateurs dans son appartement, il ne doit plus contribuer aux frais de consommation. - Chauffage - Calorimètres : Les calorimètres et compteurs d'eau revêtent un caractère privatif et toute contestation des relevés dressés par une société reconnue pour le compte des copropriétaires doit être réglée par l'organisme releveur lui-même. Le syndic ne peut que transposer dans les comptes de la copropriété les informations qui lui été fournies par cet organisme (RCDI 2008, p. 37). - Frais de chauffage – relevés – forfait : Après deux vaines tentatives de relevé effectif l’association des copropriétaires peut décider que la consommation moyenne des appartements d’un même type sera prise en considération. On peut même accepter à ce sujet qu’une marge de sécurité de 10% à 20% « en sus » soit prise. - Charges communes : (Cette décision peut très bien s'appliquer à l'installation d'un chauffage) Un copropriétaire est tenu de participer aux frais de remplacement de tuyaux de décharge communs, même s'il a construit ses propres décharges pour être dispensé de contribuer aux charges communes. Il ne peut échapper au régime de la copropriété fixé par la loi et l'acte de base - Répartition des frais de consommtation de chauffage : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ. Que dans cette hypothèse ni les frais de consommation, ni les frais de relevé des compteurs (d'ailleurs inexistants) ne soient pas comptabilisés à charge de ce copropriétaire paraît tout à fait logique, mais en ce qui concerne les futurs gros frais de rénovation, d'entretien et de réparation à l'installation commune de chauffage, les copropriétaires qui occupent pareil immeuble avec X appartements comptaient évidemment sur le fait de partager ces frais entre les copropriétaires de ces X appartements, de sorte qu'en décider autrement porterait gravement atteinte à l'équilibre indispensable entre copropriétaires (JJP 1996, p 310). - Répartition des charges et approbation des comptes : En l'absence d'une décision valablement prise par l'assemblée générale quant à la modification du mode de répartition des frais de chauffage et au recours à l'usage de calorimètres, ces frais doivent être répartis conformément à l'acte de base, c'est-à-dire suivant les quotités. - Demande en justice pour réaliser des travaux : Un copropriétaire qui souhaite que des travaux soient effectués sur l'installation du chauffage afin de limiter une certaine nuisance, doit au préalable solliciter sa demande devant l’assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 577-9,§4 du Code civil. A défaut, le copropriétaire ne dispose d’aucun intérêt actuel légitime dans son action. - Charges liées à la copropriété - règlement de copropriété - frais de chauffage - Répartition des charges - chauffage : Le copropriétaire d’un rez-de-chaussée commercial est tenu de respecter les dispositions de l’acte de base qui prévoient que les frais de chauffage sont répartis suivant le volume des locaux, même s'il a installé un système de chauffage individuel et qu'il a fait procéder à la déconnexion de son "installation du chauffage central commun, sans veiller à faire modifier les statuts. - Répartition des charges : Le législateur a expréssément prévu à l'article 577-2,§9 du C. civ. que les charges liées à la copropriété devaient être mises à charges de chaque copropriétaire en fonction de la valeur respective de chaque partie privative. - Action en modification des charges : L'équilibre est un élément fondamental au sein de la copropriété et implique un fonctionnement collectif de sorte que le principe de solidarité prime sur le droit individuel et qu'un copropriétaire ne peut pas se dérober aux principes édictés par cette collectivité, d'autant plus qu'il les a acceptés au départ. - Intérêt de la copropriété prime l'intérêt du copropriétaire : L‘exception d‘inexécution permet à l‘une des parties de suspendre l’exécution de ses obligations tant que l‘autre partie n‘exécute ou n‘offre pas d‘exécuter ses propres obligations et pour autant que l’‘inexécution soit due à celle-ci. II doit exister un équilibre ou une proportionnalité entre le manquement analysé et l’importance du dommage résultant de la suspension des prestations. |
