Les jours et les vues

Précision :
Copropriété-ejuris.be met à la disposition de ses membres,
une banque de données de jurisprudence sur le droit des "Jours et des Vues".
Cette banque est très complète et permet de mieux comprendre toutes les applications d'une matière toutefois assez complexe.
Nous rappelons que notre service juridique on line est à votre disposition : [Support juridique]

- Banque de Jurisprudence sur les Vues et les Jours

Chronique générale

1. Notion et conditions d'établissement des jours et des vues


1. Notion et conditions

La proximité et surtout la contigüité des propriétés est source de nuisances et de troubles de voisinage.
La sagesse naturelle nous dit qu'il faut toujours savoir garder ses distances. Ce qui est souvent vérifié dans les relations humaines l'est aussi quant aux distances à maintenir entre certains biens.
Les rédacteurs du Code civil ont prévu des dispositions assez précises quant aux jours et aux vues sur le fonds voisin. Diverses considérations expliquent la réglementation des jours et des vues, afin de prévenir les animosités et les fâcheries.

Ainsi, la présence d’ouvertures dans les murs séparatifs peuvent susciter des nuisances visuelles et porter ainsi atteinte à l'intimité du fonds voisins. Il faut également éviter des jets d’objet. Il arrive également que la contigüité d’une fenêtre de cuisine dégage des odeurs dérangeantes.

Le législateur s’est donc préoccupé de fixer des distances que chaque voisin doit maintenir dans l’établissement de telles ouvertures situées à la limite immédiate de la limite séparative.
A défaut de respecter ces distances, il existe une présomption de nuisance, et le voisin pourra demander légitimement la suppression des jours et des vues irrégulières.

La réglementation légale varie suivant que le mur séparatif est mitoyen ou non.

Dans le cadre d’un mur mitoyen, une fenêtre ou tout autre percement ne peut être établi que si les deux copropriétaires du mur se sont mis d’accord sur les dispositions qu'un des copropriétaires souhaite entreprendre. A défaut d’accord, ils devront s’abstenir de toute ouverture.
Mais, cette disposition ne s'applique pas aux parois translucides et non transparentes d'un mur (Banques de jurisprudence - belge et française).

Dans le cadre d’un mur privatif et donc non-mitoyen, le propriétaire devra respecter les distances telles qu’elles sont reprises par les dispositions des articles 675 à 680 bis du Code civil (la hauteur exigée est de 2,60 mètres au rez-de-chaussée et de 1,90 mètres aux étages supérieurs).
A défaut il existera une présomption de nuisance, et le voisin pourra obtenir la suppression des ouvertures sans aucune motivation.
Là également, ces exigences de hauteur ne s'appliquent pas aux parois translucides et non transparentes que la jurisprudence soustrait aux conditions des articles 676 et suivants du Code civil.

Si des ouvertures ont été réalisées régulièrement par le propriétaire du mur séparatif, le voisin conserve la droit de bâtir sur son fonds, même si les ouvrages masquent l'ouverture.
En principe l'existence d'ouvertures régulièrement établies n'impose au voisin aucune restriction à son droit de propriété. Il n'en serait autrement que si celui qui a établi l'ouverture bénéficiait d'une servitude de vue qui pourrait résulter d'un titre, de la destination du père de famille ou de la prescription. Toutefois, cette prescription ne pourra résulter que par une possession prolongée établie dans certaines conditions, de publicité notamment (non cachée), cractérisant une véritable possession utile (non équivoque) et exclusive du bénéfice d'une simple tolérance.

Prescription : Le voisin est en droit de conserver des jours ou des vues même placés de manière irrégulière, si ces jours et vues existent depuis plus de trente ans sans réaction de la part du voisin.

Définition :
- Les jours, appelés parfois jours de souffrance ou de tolérance, sont ouvertures, des fenêtres destinées seulement à laisser passer la lumière et non l'air. Ils sont "à verre dormant", c'est à dire munis d'un verre fixé dans un châssis qui ne peut pas être ouvert.
- Les vues permettent au contraire le passage de l'air aussi bien que de la lumière, ce sont des fenêtres susceptibles d'être ouvertes, et d'où par conséquent le regard peut librement porter sur la propriété d'autrui (Ex. : on y assimile les balcons, les terrasses avec accès, les toits construits en forme de plateforme…)

Ne constituent pas une vue au sens du Code civil, les vues sur des murs pleins, sur le toit du voisin, des cours ou passages communs, vue sur la voie publique, dont l’usage est commun à tous.

On estime que cet agencement, en générale, n'est pas de nature à créer des nuisances, la disposition des lieux est précisément de permettre de donner de l'air et de la lumière aux propriétés limitrophes.

A la différence des vues, les jours peuvent être établis à quelque distance que ce soit de la limite des fonds et même dans un mur séparatif, à la condition de respecter certaines conditions :


- Si c'est un mur séparatif, il ne doit pas être mitoyen ;
- Ne pas être utilisé pour regarder le fonds voisin et permettre de jeter des objets ;
- Doit être composé d’un châssis de verre dormant, de manière à empêcher une ouverture et composé d'un treillis de fer dont les mailles n'auront pas plus de 10 centimètres d'ouverture (C. civ., art. 676). Le treillis peut être remplacé par des barreaux ayant entre eux la distance prévue.
- Le jour doit être établi à 2,60 mètres au-dessus du sol s'il s'agit d'une pièce au rez-de¬chaussée et à 1,90 mètre pour les chambres des étages (C. civ., art. 677). .

2. Conditions d'établissement

a. Conditions d'établissement des jours

Art. 675 du code civil précise que : "l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre, ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant".

Art. 676 du code civil précise également que : "Le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront 1 décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant".

Art. 677 du code civil : "Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à 26 décimètres, au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs".

Droit du voisin des jours

Le voisin a le droit d'exiger la suppression des jours non conformes aux exigences du Code civil.
En outre, même si le jour est régulier, le voisin conserve le droit de réaliser sur son fonds des constructions qui pourront couvrir les jours effectués sur le mur séparatif, sous réserve d'abus de droit et de trouble de jouissance (Cfr. banques de données de jurisprudence).

Remarque : le voisin peut toujours acquérir la mitoyenneté du mur séparatif et réclamer ensuite la suppression du jour.

b. Conditions d'établissement des vues

Art. 678 du code civil : "On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratiques et ledit héritage".

art. 679 du code civil : "On ne peut avoir des vues par coté ou obliques sur le même héritage, s'il n'a 6 décimètres de distance".

art. 680 du code civil : "La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur ou l'ouverture se fait, et, s'il y a balcon ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés".

Les vues sont plus ou moins gênantes pour le voisin, suivant qu'elles sont droites ou obliques.
Une vue droite est celle dont l'axe fictivement prolongé atteindrait le fonds voisin; toute autre vue est oblique et ne permet de voir chez le voisin qu'en se penchant ou en se mettant de côté.

Les dispositions légales relatives aux jours et aux vues n’étant pas d’ordre public, il est permis d’y déroger par convention ou destination du père de famille dans le cadre d’une servitude de fait de l’homme.

En présence d'une vue droite, la distance à respecter par rapport au voisin, est de 1,90 mètre; si la vue est oblique, elle est de 60 centimètres.
La vue est droite lorsque l'ouverture se prolonge dans la direction de son axe, vers le fonds voisin .
La vue est oblique lorsque l’ouverture ne se prolonge pas vers le fonds voisin.

La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et s'il s'agit de balcons ou saillies, à partir de la ligne extérieure de ces saillies (C. civ., art. 680).

Droit du voisin

Le voisin, propriétaire du fonds dominant, a le droit d'exiger la suppression des vues illégales.
Ce droit lui appartient de manière discrétionnaire, c'est-à-dire, sans qu’il soit contraint de motiver sa demande.
Sauf le cas où la vue irrégulière donne sur un mur plein ou un toit, où la demande de suppression en de telles circonstances, pourrait être considérée comme abusive.

Lorsqu’il est établi que la vue ne respecte pas les dispositions légales,
le juge ordonne la suppression, il appartient au voisin concerné de prendre les mesures adéquates pour respecter la décision.

2. Prescription acquisitive


Prescription acquisitive : possession trentenaire d'une vue ou d'un jour irréguliers

Le voisin est en droit de conserver des jours ou des vues même placés de manière irrégulière, si ces jours et vues existent depuis plus de trente ans sans réaction de la part du voisin.
Ce droit résulte de la prescription acquisitive.

Si tel est le cas, le constructeur des jours ou des vues placés de manière irrégulière, pourra les conserver.
Toutefois, le voisin pourra effectuer des constructions ou plantations susceptibles d'assombrir les ouvertures.
Ainsi, l'écoulement du délai de prescription prive le droit du propriétaire voisin d'exiger la suppression des jours et vues irrégulières.
La jurisprudence estime qu'à défaut d'empiètement d'un balcon (...) en saillie sur le fonds voisin, la possession trentenaire d'une vue illégale (fenêtre, balcon, terrasse en toiture) n'est pas génératrice d'une servitude positive de vue, permettant d'empêcher de la part du voisin toute construction (servitude de non aedificandi).
Cette possession trentenaire permet seulement d'éviter toute suppression des vues et des jours érigés de manière illégale.

Par contre, si les jours ou les vues empiètent sur l'héritage du fonds dominant, il existe dès lors une servitude positive de vue.
Dans ce cas, le fonds dominant devient le fonds servant de la servitude.



4. Jurisprudence

Vous trouverez ci-dessous, quelques décisions cantonnales, extraites de la banque de données de copropriété-ejuris.be
Vous pouvez prendre connaissance de l'intégralité de ces décisions en vous affiliant à nos banques.

La jurisprudence et la doctrine estiment que les briques en verre translucide ne doivent pas être assimilées à des jours au sens des articles 676 et 677 du code civil.

Jugé qu'"il est permis de remplacer, sur une petite surface de mur, des briques en terre cuite par des briques en verre translucide;"

" Attendu que les mesures prescrites par les articles 676 et 677 du Code civil ont pour but d'empêcher le propriétaire du mur de s'introduire sur le fonds voisin ou d'y jeter des objets tout en lui permettant de profiter d'un certain éclairage, mais sans aucune aération cependant;"

" Attendu, par conséquent, que ces règles ne sont pas applicables lorsqu'il n'y a pas lieu de craindre la réalisation d'un trouble de jouissance qu'elles tendent à éviter au propriétaire voisin, car alors il n'existe pas d'ouverture ayant le cracatère de 'jour de souffrance' (Pandectes belges, V° servitudes de jour et de vue, n° 120 et 121, et réf. Civil Bruxelles, 1er juin 1904, JT, p.890);"

" Qu'il en est ainsi lors de l'utilisation d'une maçonnerie en briques en verre, non transparentes (Novelles, droit civil, t.III, n° 1151, avec références Bruges, 25 février 1914, JJP, 1916, 107, et Waleffe, V° servitudes, n° 135, RPDB, V° servitudes, n° 182, citant également Bruges, 25 février 1914);"

" Attendu que tel est le cas en l'espèce ou la petite superficie de briques en verre insérées dans le mur non mitoyen des défedneurs, bien que située à une hauteur inférieure à 2 mètres 60 à partir du sol au rez-de-chaussée, ne peut causer aucun trouble de jouissance à la demanderesse, propriétaire du fonds voisin;"
"Qu'il n'y a donc pas lieu d'en ordonner la suppression"

Juge de paix de Grâce Hollogne, jugement du 22 février 1983;

- Briques translucides : 1. L’acte constatant une cession de mitoyenneté est translatif de droit réel immobilier et doit être transcrit pour être opposable aux tiers de bonne foi.
La bonne foi s’apprécie au moment ou les tiers ont acquis le droit en vertu duquel ils sont protégés.
2. Une petite surface de mur constituée de briques translucides, même situées à moins de 2 m 60 du niveau du rez-de-chaussée, ne peut causer aucun trouble de jouissance au voisin et ne peut être considérée comme un jour de souffrance (JL 1983 n° 33, p. 440)

Justice de paix de Grâce Hollogne, jugement du 22 février 1983.
Siège : M. Materne ; Avocats : Mes Ph Jamar (loco Humblet), P. Thunissen (loco Ch. Francotay) ;

- Jours et vues irréguliers : Les prescriptions des articles 678 et 679 du code civil régissant les jours et les vues sont applicables aux terrasses dites « à circulation )J. Lorsqu'il constate l'existence d'une vue ou d'un jour irrégulier, le juge ne peut qu'en ordonner la suppression, sans pouvoir préciser de quelle façon la situation devra être remise en ordre.
(JL, 1980, p.102)

Justice de paix de Liège (3ème canton),
Jugement du 29 juin 1979.
Siège : M. Van der Made ; Avocat : Me P. Henry

- Vues irrégulières - démolition - non - abus de droit : Une terrasse construite en surélévation par rapport au niveau du fonds voisin constitue une vue, dès lors qu'elle permet de porter le regard sur ledit fonds.
Elle doit être érigée conformément aux exigences de l'article 678 du code civil lorsqu'elle constitue une vue droite. Que cet article a pour objet d'éviter les troubles qu'une curiosité malsaine pourrait causer dans la vie privée des voisins : le législateur ayant clairement voulu que le propriétaire d'un jour ne puisse observer ce qui se passe dans le fonds contigu. Abus de droit (JLMB 1999/11 p. 470).

Justice de paix de Marchienne au pont, Jugement du 4 décembre 1998
Siège : M. P. Marlier.
Avocats : Mes Bardiau et De Clercq.

- Possession trentenaire : Une fenêtre percée au mépris des dispositions du code civil et maintenue pendant trente ans ne devient, au bout de ce délai, une servitude de vue du fait de l'homme que si elle se caractérise par une saillie, un empiètement, une morsure effective sur le fonds voisin.
A défaut, le voisin perd certes le droit d'exiger que l'ouverture soit rebouchée mais conserve toutes ses autres prérogatives: bâtir, planter et exercer toute activité sur son fonds, même si celle-ci gène la prise d'air et de lumière.
Il en va cependant autrement si son comportement est constitutif de trouble de voisinage. Tel est le cas de celui qui entrepose systématiquement un camion dont l'un des éléments surplombe la fenêtre et gène une élémentaire prise de lumière, alors que le camion pourrait être garé ailleurs (JJP 1986, p.303 ; obs J. Hansenne, JL Centenaire, 1988, p. 195)

Justice de paix de Huy, Jugement du 25 octobre 1985.
Siège : Ph. Carton de Tournai ; Avocats : Me Bruwier

- Interruption de la prescription acquisitive : L'interruption de la prescription peut se faire par une manifestation de l'intention de conserver son droit réel (en l'espèce, par une lettre recommandée émanant du conseil du demandeur) et non par les seuls modes d'interruption prévus par l'article 2244 du code civil.
Justice de paix de la Roche-en-Ardenne, Jugement du 6 juin 1978.
Siège : M. Pierret ; Avocat : MMes Bourguignon, Jehin